Procédures d’expulsion de locataires

L’expulsion d’un locataire est une procédure rigoureuse et encadrée, qui ne peut jamais être mise en œuvre sans décision de justice. Elle constitue un levier de protection des droits du propriétaire face à un défaut de paiement, une dégradation du bien, ou un trouble de jouissance, tout en respectant les garanties fondamentales du locataire.

Le cabinet Meniri, fort d’une longue expérience en contentieux locatif, vous accompagne à chaque étape de la procédure, depuis les premières mises en demeure jusqu’à l’expulsion effective avec le concours de la force publique si nécessaire.

📍 Quand peut-on engager une procédure d’expulsion ?

Un bailleur peut engager une procédure d’expulsion dans plusieurs cas :

Loyers impayés ou partiellement payés ;
Absence d’assurance habitation ;
Occupation sans droit ni titre (ex. après résiliation du bail) ;
Troubles graves de voisinage ou atteinte à la jouissance paisible du bien ;
Sous-location interdite ou illégale.

La procédure varie légèrement selon qu’elle est engagée sur la base d’une clause résolutoire (prévue dans le contrat de bail) ou non. En présence d’une clause résolutoire, les délais sont souvent plus courts, mais doivent tout de même respecter des formalités très strictes.

⚖️ Les étapes de la procédure d’expulsion

1. Commandement de payer (article L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution)

Il s’agit d’un acte d’huissier de justice signifié au locataire, lui demandant de régler les loyers dus dans un délai de deux mois.
Ce commandement est obligatoire si le bail comporte une clause résolutoire.

Pendant ce délai, le locataire peut :

Régulariser la dette locative ;
Demander des délais de paiement ;
Saisir le juge pour contester.

⏳ À défaut de paiement dans les 2 mois, la clause résolutoire s’applique automatiquement si elle est prévue.

2. Assignation en validation de la résiliation du bail et en expulsion

Si le locataire ne régularise pas la situation dans les délais impartis, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (au sein du Tribunal judiciaire du lieu du logement).

L’audience permet de :

Faire constater la résiliation du bail ;
Demander l’expulsion du locataire ;
Réclamer les arriérés de loyers ;
Solliciter la condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, c’est-à-dire le remboursement des frais de procédure engagés par le bailleur.

🔎 L’article 700 permet au juge d’allouer une indemnité destinée à couvrir les frais non compris dans les dépens (honoraires d’avocat, frais annexes…), dans la limite de ce qu’il estime équitable.

3. Jugement d’expulsion

Le juge peut :

Prononcer l’expulsion immédiate ;
Octroyer des délais de grâce (jusqu’à 3 ans) selon la situation du locataire (article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution) ;
Refuser l’expulsion si des éléments exceptionnels le justifient.

Un jugement d’expulsion contient généralement :

La résiliation judiciaire du bail ;
La condamnation aux arriérés + intérêts ;
L’octroi éventuel d’un délai pour quitter les lieux ;
La possibilité de recourir à la force publique si nécessaire.

4. Phase d’exécution (Articles L.411-1 à L.433-1 du CPCE)

Une fois le jugement rendu, il faut attendre un délai d’un mois après signification par huissier pour engager l’expulsion.

Si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement, l’huissier :

Dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion ;
Fait une demande de concours de la force publique auprès de la préfecture (délai variable : 1 à 6 mois) ;
Procède à l’expulsion effective.

⛔ La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) interdit l’expulsion sauf cas particuliers (violences, squat, relogement).

🧾 Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?

La procédure d’expulsion est technique, encadrée, et peut rapidement être annulée en cas de vice de procédure. Le cabinet Meniri :

Vérifie la validité des clauses du bail ;
Travaille en lien avec l’huissier pour assurer le bon déroulement de la procédure ;
Rédige les actes nécessaires ;
Représente le bailleur devant le juge ;
Optimise la récupération des sommes dues (loyers, charges, frais) ;
Assure le suivi de l’exécution du jugement jusqu’à la restitution du bien.

🧩 Frais récupérables : article 700 et dépens

En plus des arriérés, le bailleur peut demander :

Les dépens (frais d’huissier, assignation, notification…) ;
Une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile (honoraires d’avocat notamment) ;
D’éventuels intérêts de retard sur les loyers dus.

📌 Ces montants doivent être sollicités expressément dans les écritures. Le cabinet s’assure que tous les postes de préjudice et de frais soient pris en compte.

✅ Conclusion

Engager une procédure d’expulsion n’est jamais une décision anodine, mais elle devient nécessaire lorsque les droits du propriétaire sont bafoués. Le cabinet Meniri vous propose une stratégie juridique solide, une exécution maîtrisée et une protection maximale de vos intérêts, en toute légalité.

📞 Contactez-nous pour une première analyse de votre situation. Nous intervenons dans toute la région lyonnaise et assurons un suivi personnalisé et réactif de votre dossier.